> משכנתא לדירה ראשונה או שדרוג דירה
> משכנתא לדירה ראשונה או שדרוג דירה
- משכנתא לדירה ראשונה או שדרוג דירה
- רכישת דירה ראשונה או שדרוג
- כללים למשכנתא לרכישת דירה ראשונה
- דרישות הבנק
- טיפים
תוכן עניינים
מזל טוב! הגעתם לרגע המיוחל בו אתם עומדים לרכוש את דירתכם הראשונה או לשדרג את דירתכם!
הלוואת משכנתא היא לרוב ההחלטה הפיננסית המורכבת ביותר שמשפחה בישראל נדרשת לקבל. כולם רוצים בית חלומות גדול ויפה, אבל אף אחד לא רוצה להיות משועבד לתשלומי משכנתא גבוהים שלא ניתן לעמוד בהם. קשה לדעת לבד מה הוא המסלול הנכון וגם ללמוד בכוחות עצמכם את כל המונחים הפיננסיים המסובכים, זה דבר ארוך ומורכב.
זו הסיבה שרובינו מרגישים אבודים בנסיון להבין את השלכות שיהיו בפועל לשאלות הקשות: כמה הון עצמי נדרש? מהם המסלולים השונים? מה גובה ההחזר החודשי שנשלם? כמה נחזיר במהלך כל התקופה? ועוד...
אז רגע לפני שאתם פונים לבנק בנושא המשכנתא לדירה כתבתי עבורכם את עיקרי הדברים שחובה לדעת.
*מומלץ מאוד לקרוא עד הסוף, כי על טעויות במשכנתא אתם עלולים לשלם מאות אלפי שקלים! צרפתי למאמר זה גם מידע וטיפים מעולים שיחסכו לכם הפסדים גדולים.
> רכישת דירה ראשונה או שדרוג
משכנתא לדירה ראשונה זו הלוואה שהבנקים רוצים לתת. מכיוון שמבחינתם היא בסיכון נמוך ממרבית ההלוואות הבנקאיות והחוץ בנקאיות. כי הנכס (שחלקו שולם מהון עצמי) משמש כבטוחה לבנק המלווה.
במקרים בהם הלווה אינו עומד בהחזרים החודשיים באפשרות הבנק לעקל את הנכס ולכסות את הלוואתו באמצעות מכירת הנכס בכינוס נכסים וגם לחייב את הלווה בהוצאות המשפטיות הכרוכות בתהליך.
תנאי ההלוואה נקבעים לפי כושר החזר החודשי של הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס, איכות הרישום – מצבו המשפטי ומצבו הפיזי.
> כללים למשכנתא לרכישת דירה ראשונה
ברכישת נכס ראשון אחוז המימון המקסימלי שמותר לבנק להלוות לפי החוק הוא 75% משווי הנכס עפ”י שמאות או לפי חוזה הרכישה (הנמוך משניהם). כך שבמידה ושווי הנכס בהערכת השמאי נמוך מהסכום הנקוב בחוזה הרכישה, ייאלץ הרוכש להשלים את יתרת ההון העצמי הנדרש מכיסו. - פתרון מומלץ במקרים בהם נלקח אחוז מימון גבוה הוא לבצע שמאות מקדימה טרם רכישת הדירה. פריסת התשלומים מתאפשרת בדרך כלל עד 30 שנים (בכפוף לגיל הלווים). אורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית. באופן כללי אפשר לומר שככל שנפרוס את ההלוואה לתקופה קצרה יותר הריבית תהיה נמוכה ולהפך. תנאי ההלוואה נקבעים מכושר החזר הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום הנכס ומצבו. חשוב לזכור, שקבלת משכנתא אידיאלית מצריכה איזון נכון בין משך חיי ההלוואה, עלויות הריבית ותזרים המזומנים של הלווים. מה שאומר "שאין אמת אחת" ולכל אחד צריך לבנות ולהתאים בראייה אסטרטגית את המשכנתא הייחודית שמתאימה לאורח החיים שלו היום וגם עם מחשבה על העתיד. לאחר קבלת המשכנתא לדירה ראשונה על הלווה לטפל בקבלת "בטחונות" לבנק המלווה ובהם רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, רישום משכון ברשם המשכונות, ייפוי כוח נוטריוני לבנק וביטוח משכנתא המורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה.
אציין , כי במסגרת תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר ניתן לפעמים לקבל מימון של עד 90% משווי הרכישה מכיוון שחישוב שווי הנכס כולל את הטבת עלות הקרקע. - אולם חובה לבחון כל מקרה לגופו באופן יסודי ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי.
> דרישות הבנק
הלווה
הכנסה חודשית קבועה, המופקדת כסדרה בחשבון העובר ושב.
הבנק יבקש לראות דפי חשבון לפחות שלושה חודשים אחורה ותלושי משכורת של 3 החודשים האחרונים של כל הלווים. או דו"ח שנתי של מס הכנסה ואישור הכנסות מרואה החשבון במקרה של עצמאי.
בחישוב סכום ההחזר החודשי , הבנק רוצה לוודא שסכום ההכנסה הפנויה גבוה פי 3 מסכום ההחזר החודשי הרצוי. (נטו, בניכוי הלוואות פעילות והתחייבויות אחרות. – כמובן שאם יש כאלה צריך לבחון כל מקרה לגופו).
התנהלות תקינה בחשבון העובר ושב – ללא החזרת חיובים/ פיגורים בתשלומים.
היסטוריה בנקאית נקייה – ללא עיקולים או הגבלות (ישנם מקרים שבהם יועץ אישי יכול לעזור).
אישור על העברת חלק ההון העצמי בעסקה למוכר / אסמכתא לקיום ההון העצמי.
הנכס
ברכישת דירה יד שנייה:
הסכם רכישה חתום על ידי קונה מוכר ועורך דין.
אישור זכויות של הנכס על שם המוכר (נסח טאבו / אישור זכויות של הרשות למקרקעי ישראל/החברה המשכנת).
הערכת שווי הנכס ע”י שמאי מאושר מטעם הבנק.
ברכישה מקבלן:
הסכם רכישה מפורט לרבות נספח תשלומים.
מפרט טכני של הנכס.
אישור הבנק המלווה לפרויקט ופנקס שוברים לתשלום. במידה ואין לפרויקט ליווי בנקאי – יש להציג ערבות חוק מכר והערכת שמאי.
> טיפים
אז אחרי שקראתם עד כאן והבנתם מושגים רבים וגם את מורכבות הנושא, אספתי עבורכם כמה טיפים חשובים שיעשו לכם "שכל" ויימנעו מכם טעויות יקרות.
הדבר החשוב הראשון הוא: שכאשר אתם מדברים עם יועץ המשכנתא של הבנק חשוב לזכור שהוא אינו מייצג את האינטרסים שלכם , אלא של הבנק - שהוא המעסיק שלו.
ולכן, חלק גדול מהאפשרויות שהבנק מציג בפניכם משרתות דווקא את צרכי הבנק, ואינן בהכרח המתאימות בדיוק עבורכם.
זכרו כי: רק יועץ משכנתאות חיצוני מנוסה ומקצועי יוכל לכוון ולעזור לבחור בצורה אובייקטיבית את המסלול הנכון עבורכם.
טיפ נוסף: מעבר לבחירת המסלול הנכון צריך לבחור את הבנק הנכון - ומדובר בהחלטה דינמית, מכיוון שהבנקים משנים את התנאים כל הזמן, וייתכן שהלוואה שתתאים למשפחה מסוימת בכלל לא מתאימה למשפחה אחרת.
יועץ פרטי יבדוק את המסלולים, יתמקח ויעשה את כל עבודת הרגליים הנדרשת כדי להביא אליכם חומר מעובד והמלצות מסודרות. הוא גם יזכיר לכם דברים שאולי שכחתם כמו התפתחות משק הבית והוצאות צפויות עתידיות, ויתאר עבורכם את המונחים הפיננסיים המורכבים בשפה השווה לכל נפש.
אם קראתם עד כאן וודאי כבר הבנתם שללכת לבנק לבד זה כמו ללכת למשפט על מאות אלפי שקלים בלי עו"ד ... ואני לא מכיר מישהו שיבחר בזה. - ובניגוד לשכירת עו"ד- ייעוץ משכנתא לא באמת עולה לכם כסף – כי ברור שהחסכון במשכנתא גדול פי כמה וכמה מהתשלום ליועץ.
ההצעה הייחודית שלי כוללת יעוץ והכוונה בהליך נטילת המשכנתא כבר מרגע הגשת הבקשה לבנקים ועד לחתימה סופית על מסמכי המשכנתא.
מדובר בליווי אישי וצמוד לכל אורך התהליך:
אבנה את המשכנתא האופטימלית והנכונה ביותר עבורכם.
אתמקח בשבילכם על קבלת אישור עקרוני בריביות הטובות ביותר.
אלווה אתכם למציאת הבנק המתאים לצרכים שלכם.
אעזור לכם בשלב הביטחונות.
וכמובן אהיה איתכם ביום החתימה.
השאירו כאן עכשיו פרטים ואחזור אליכם בהקדם אענה לכם על שאלות ונבדוק יחד איך אני יכול לעזור לכם להתקדם ולהגיע לדירה שלכם.
השיחה ללא עלות וללא התחייבות.