> משכנתא הפוכה (פנסיונית)

מה זה משכנתא הפוכה?
- מה זה משכנתא הפוכה?
- התנאים העיקרים לקבלת משכנתא הפוכה
- החזר משכנתא הפוכה לפנסיונרים
- חסרונות ויתרונות במשכנתא הפוכה
- האם יש ריבית במשכנתא הפוכה?
- משכנתא הפוכה לפנסיונרים- ההיבט הבירוקרטי
- עלויות נלוות למשכנתא הפוכה
- סיכום: משכנתא הפוכה- פתרון פיננסי קל ויעיל
- מחזור משכנתא הפוכה
- פירעון משכנתא הפוכה
- מדוע צריך ייעוץ והכוונה בקבלת משכנתא הפוכה?
תוכן עניינים
לכל השמות של משכנתא הפוכה / לפנסיונרים ישנה משמעות אחת: הלוואה לבני 60 ומעלה שבבעלותם נכס אותו הם יכולים לשעבד לבנק כדי לקבל את ההלוואה.
הלוואת משכנתא הפוכה יכולה לשמש את הלווה לכל מטרה ובניגוד למשכנתא רגילה אינה מוגבלת בזמן ואינה מחייבת החזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, לא צריך לעשות ביטוח חיים כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם מדלגים על השלב של מבדקי הכנסה - בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, ההכנסה לא מעניינת.
ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל נקודת זמן וללא קנס. עם זאת, לרוב החזר המשכנתא הוא דרך מכירת הנכס בעתיד כאשר הלווים ילכו לעולמם והגוף המלווה או היורשים ימכרו את הנכס ויחזירו את ההלוואה.
מדובר במהלך כלכלי חדשני למדי אותו אפשר לבצע לא רק דרך גופים בנקאיים, אלא גם דרך גופים חוץ בנקאיים כמו למשל חברות ביטוח שונות מהם ניתן לקחת הלוואת משכנתא הפוכה. והיתרון המובהק ביותר של הלוואת משכנתא הפוכה היא היכולת ליהנות מההלוואה שנכנסת לחשבון הבנק וגם להישאר לגור בנכס המגורים מבלי להיאלץ למכור אותו.
אתם רשאים לבחור לקבל את הכסף של המשכנתא כתשלום חודשי או בתשלום אחד ישירות לחשבון הבנק שלכם.
המשכנתא נקראת "הפוכה" מכיוון שאם רוצים לא משלמים החזר חודשי בכלל. אלא הפוך, אתם מקבלים כסף כל חודש ומחזירים את הכסף רק לאחר שהלכתם לעולמכם. ישנם גם מסלולים בהם ניתן לשלם רק את הריבית. והקרן -סכום ההלוואה המקורי נשאר לסוף. - בניגוד למשכנתא רגילה שבה משלמים לבנק כל חודש קרן וריבית ומחזירים את הכסף בעודכם בחיים. אפשרות נוספת היא, לקבל את הכסף גם כ"קו אשראי" , כלומר תוציאו את הכסף בעת הצורך בו ותשלמו את הריביות על הסכום שהוצאתם בלבד.
התנאים העיקרים לקבלת משכנתא הפוכה
תנאים הקשורים ללווים שמבקשים את המשכנתא
כל הלווים חייבים להיות מעל גיל 60.
על הלווים להיות מסוגלים לחתום בעצמם באופן צלול ומודע על המסמכים הקשורים ללקיחת ההלוואה. בנוסף, במקרה שיש ילדים, נדרשת גם חתימה של הילדים שמאשרים כי הם מודעים להלוואת המשכנתא שלוקחים ההורים. עם זאת, הלווים לא חייבים להיות בריאים פיזית ואין צורך בביטוח חיים, הצהרת בריאות או ביטוח בריאות
הלווה/לווים חייבים להיות בעלי דירוג אשראי גבוה, ללא התחייבויות כספיות אחרות - למעט במקרים שבהם כספי הלוואת משכנתא הפוכה צפויים לכסות את החובות הכספיים הקיימים ורק לאחר מכן את שאר מטרותיו של הלווה
הנכס
הנכס חייב להיות רשום על שם הלווים או אחד מהם לפחות.
הנכס ללא חובות, שעבודים, הערות אזהרה או עיקולים.
הנכס הוא דירה או בית למגורים בלבד (קוטג', וילה, דירה בבניין, פנטהאוז).
לא כולל: משרד, מגרש, שדה חקלאי, קרקע, חניות, תעשייה, מחסן.
הנכס רשום באחד מהגופים הבאים או כמה מהם במקביל:
טאבו (לשכת רישום מקרקעין) / מינהל מקרקעי ישראל / חברות משכנות (במידה והנכס בתהליכי בנייה).
שוויו המינימלי של הנכס הוא לפחות 900,000 ₪ (משתנה בין הגופים השונים).
אם גרים בבית דיירים שאינם הלווים עצמם, (משפחה / חברים של הלווים או שוכרים ) - הדיירים חותמים שהם יודעים שבמועד פירעון המשכנתא יש לפנות את הנכס. במקרה שהדיירים התחלפו, יש לעדכן להחתים כל דייר חדש.
אפשר לקבל משכנתא הפוכה גם אם יש עדיין יתרת משכנתא נמוכה על הנכס ומעוניינים להחליף את המשכנתא הרגילה במשכנתא הפוכה. זיכרו שאם יש חובות, הכסף ישמש קודם כל לפירעון החוב והייתרה תעבור אליכם.
נקודות חשובות נוספות
על הלווים להסכים שהגוף הממשכן יהיה הגוף היחיד שממשכן את הדירה.
סכום ההלווה (המשכנתא) שמבקשים הוא לפחות 50 אלף ש"ח.
משכנתא הפוכה לרוב אינה מאופיינת בהחזרים חודשיים ולכן הלווים אינם מחויבים להציג לגוף המלווה שיש להם הכנסה חודשית קבועה.
אחוזי המימון במשכנתא הפוכה
היקף ההלוואה יכול להגיע מ 15% עד ל-50% מערך הנכס ותלוי בגיל הלווה.- ככל שגיל הלווים גבוה יותר, יוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר. – בכפוף כמובן גם להערכת שמאי המקרקעין שיבדוק את הנכס.
החזר משכנתא הפוכה לפנסיונרים
כאמור אין חובה להחזר חודשי במשכנתא הפוכה. וניתן לקבל את הכסף בבת אחת או בתשלומים.
עם זאת, נוטלי הלוואות משכנתא הפוכה רשאים לבחור ב 3 שיטות שונות להחזר הלוואה:
החזר המשכנתא באמצעות מכירת הנכס (ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם).
החזר המשכנתא בצורה של תשלומי ריבית חודשיים (והקרן בסוף).
או שבסיום תקופת ההלוואה משלמים בבת אחת את כל סכום ההלוואה בתוספת הריבית שהצטברה.
כמו כן, בכל שלב ניתנת האפשרות לביצוע פירעון מוקדם של הלוואת משכנתא הפוכה ללא חיוב עמלת פירעון מוקדם.
במידה והלווים הולכים לעולמם אז היורשים הם אלו שיחזירו את יתרת תשלומי ההלוואה בצירוף הצמדה.
חסרונות ויתרונות במשכנתא הפוכה
חסרונות משכנתא הפוכה:
ריבית גבוהה יחסית.
הצמדה לאורך זמן - הסכום עולה.
עלויות גבוהות יחסית עבור "פתיחת תיק"- הקמת ההלוואה.
תשלום דמי ניהול שמצטבר לאורך זמן . אפשר לאבד את הנכס כתוצאה ממשכנתא זו (חשוב למי שרוצה להוריש) תשלום לעורך דין עבור בדיקה וחתימה על מסמכי ההלוואה.
ייתכן שהכסף של המשכנתא לא יספיק למימון הוצאות שוטפות עד סוף ימי חייכם.
ברור כי זו משכנתא ייחודית שאינה מתאימה לכל אחד.
ועל כן , חובה לבצע תכנון מקדים על ידי אנשי מקצוע, כגון: מתכנן פיננסי, עו"ד וכמובן יועץ משכנתאות פרטי.
למרות חסרונות אלו, משכנתא הפוכה יכולה להוות פתרון לצרכים מסויימים.
לאחר שהתייעצתם עם יועץ משכנתא מומחה פרטי ואתם מבינים בדיוק למה אתם נכנסים.
יתרונות משכנתא הפוכה:
במדינת ישראל רבים נרתעים מהמחשבה על שעבוד הנכס. כי זהו בית שעבדתם קשה כדי לרכוש אותו. - אולם חשוב להבין כי למשכנתא הפוכה ישנם יתרונות יחודיים ההופכים את הבחירה בה לטובה עבור משקי בית רבים.
אין החזר חודשי. זהו פתרון למצוקת הון או תזרים בגיל מבוגר. מינימום בירוקרטיה.
אפשרות לקבלת סכום משמעותי או קצבה חודשית גם בגיל מבוגר וללא הכנסה .
הנכס נשאר בבעלותכם.
אין צורך בביטוח חיים למשכנתא.
אין צורך במצב כלכלי טוב או יציב לקבלת ההלוואה.
אין צורך בערבים (הביטחון היחיד הוא הנכס).
ניתן לקבל אותה במהירות.
מאפשרת הלוואה לכל מטרה.
רבים מבני הגילי השלישי מחזיקים בנכס למגורים אותו ניתן לשעבד לצורך הלוואת משכנתא הפוכה. לפעמים הדירה שברשותם עשויה להיות גדולה ויקרה ביחס למה שהם צריכים כיום, כאשר כבר אין ילדים בבית. עם זאת, במקרה של משכנתא הפוכה בית גדול ויקר מאפשר לקבל הלוואה גדולה יותר.
במקרים רבים, תשלומי הפנסיה, דמי הביטוח הלאומי, קצבת הזקנה או המשכורת החודשית אינה מאפשרת להם לקיים חיי פרישה אידיאליים. מכאן שהלוואת משכנתא הפוכה היא פתרון מצוין.
המשכנתא מאפשרת לפנסיונרים להנות מהלוואה לכל מטרה, בסכום כסף גדול, בפעימה אחת ובאופן מיידי. בין אם הכסף ישמש אותם או את בני משפחתם.
שעבוד הדירה במשכנתא הפוכה מבטל למעשה את הצורך בבדיקה מעמיקה של יכולת החזר ההלוואה. מכאן שהסיכויים לקבלת משכנתא הפוכה הם גבוהים.
משכנתא הפוכה ניתן לפרוע בכל פרק זמן, וללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
במידה ולווה המשכנתא ההפוכה נפטר היורשים של הנכס זכאים למרווח נשימה של שנה שלמה עד שיתחילו להחזיר את תשלומי ההלוואה או למכור את הנכס.
במקרה של משכנתא הפוכה שנלקחת מהבנק, הדרישה היא בדרך כלל לשלם החזר חודשי של המשכנתא. כמו כן, תקופת ההלוואה תהיה מוגבלת במספר שנים (בדרך כלל 15עד 30 שנים).
אולם, כשמדובר בהלוואת משכנתא הפוכה באמצעות גופים חוץ בנקאיים, פעמים רבות ניתן למצוא תנאים נוחים יותר – החל מריביות ידידותיות, אחוז מימון גבוה יותר, פריסת תשלומים נוחה וארוכה, ללא החזר חודשי בכלל או החזר רק על הריבית. כאשר הקרן והריבית המצטברת מוחזרים רק בסיום ההלוואה. - מה שמעניק לכם מרווח נשימה גדול יותר לטווח הארוך.
האם יש ריבית במשכנתא הפוכה?
כמו בכל הלוואה גם כאן יש ריבית. חשוב לציין כי הריבית הנקבעת ע"י הבנקים במקרה זה היא בדרך כלל גבוהה יותר מריבית המשכנתא הרגילה, אבל עדיין נמוכה ביחס להלוואות אחרות. במשכנתא הפוכה יש כמה אפשרויות החזר והריבית נקבעת בהתאם.
ברור כמובן שמדובר על אפשרויות רבות ומגוונות, ולכן רצוי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה -שיתאים את המסלול הנכון ביותר עבורך.
משכנתא הפוכה לפנסיונרים- ההיבט הבירוקרטי
כדי להגיש בקשה להלוואת משכנתא הפוכה יש להגיש את המסמכים הנדרשים עבור הבנק או הגוף החוץ בנקאי אשר מעניק ההלוואה.
המסמכים הבסיסיים הם:
בקשה חתומה על ידי הלווה/לווים.
נסח טאבו או אישור זכויות על הנכס.
צילום תעודת זהות עדכנית.
אישור להוצאת חיווי אשראי ורישום משכנתא.
טופס הכרת לקוח חתום.
במקרה שקיימת יתרת משכנתא על הנכס. - יש להציג דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא.
כמובן שמומלץ להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות פרטי שילווה אתכם בנושא.
עלויות נלוות למשכנתא הפוכה
עלויות חד פעמיות:
פתיחת תיק עד 2% מההלוואה או עד 8,000 ₪.ניתן לשלם בעת פתיחת התיק או להוסיף זאת לתשלום הסופי בעת פירעון המשכנתא. תשלום לעורך דין :כ 6000 ₪ . עלות שמאי : כ 1700 ₪ או יותר בנכסים יקרים.
עלויות חודשיות
במשכנתא הפוכה אין חובה להחזר חודשי וזה מה שהופך אותה כדאית ללווים מסוימים, עם זאת, יש עלויות חודשיות שכן משלמים. ביטוח הנכס לטובת המלווה:
מכיוון שהנכס מהווה את הבטוחה להחזר ההלוואה אז חובה לעשות ביטוח מבנה למשכנתא לטובת הגוף המלווה כדי שיהיה ניתן לשקם את הבית אם חלילה יקרה משהו לנכס. נציין שחייב להיות גם כיסוי של רעידת אדמה בביטוח.
נדגיש: אין צורך בביטוח חיים למשכנתא על הלווה , אבל חובה ביטוח נכס.
דמי ניהול: (אופציונלי)
עבור כל חודש יש לשלם לגוף המלווה דמי ניהול שכרגע עומדים על כ 75 ₪. דמי הניהול האלו צמודים למדד כדי שערך התשלום לא ישחק.
לשלם רק את הריביות כל חודש: (אופציונלי)
יש אפשרות במהלך חיי המשכנתא ההפוכה לשלם רק את הרביות חודש בחודשו.
את הקרן ברוב המקרים אי אפשר לשלם, כי זה עניין של הרווחיות לגוף המלווה.
עם זאת, אם יש לכם אפשרות לשלם יותר מגובה הריבית , מומלץ שתשמרו בצד את הסכומים שאתם יכולים להרשות לעצמכם ותעשו פירעון מוקדם חלקי למשכנתא ההפוכה שלכם.
אל תשכחו, כי בנוסף לביטוח הנכס למשכנתא, יש לשלם את הוצאות הדירה השוטפות: ארנונה, וועד דיירים (אם יש), מים, חשמל וגז.
סיכום: משכנתא הפוכה- פתרון פיננסי קל ויעיל
אז מהי השורה התחתונה?
משכנתא הפוכה היא אחד מפתרונות המימון המיידי האטרקטיביים ביותר בשוק המינוף הפיננסי בישראל. ולכן כדאי לכל פנסיונר או פנסיונרית להכיר את ההלוואה של משכנתא לגיל השלישי, משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל מטרה שיכולה לאפשר לכם לקיים רמת חיים ראויה ומכובדת בצורה של כסף נזיל עבור הצרכים הקיימים או העתידים לבוא.
בדרך זו אתם "חיים" על חשבון הנכס - לוקחים הלוואה על חשבון הנכס. זו דרך מקובלת וטובה למי שזקוק למימון בגילאים האלו - ועדיפה מלמכור את הבית וגם על פני הלוואות אחרות (בגלל הריבית וגם בגלל פרישת ההחזרים) והכי חשוב - הלווים הם בעלי הבית והם ממשיכים לחיות בבית. מנקודת המבט של הבנק - ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא רגוע – כי הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח של הבנק - גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח), ובבוא הזמן, כאשר הלווים מחליטים או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.
בנוסף, יש מצבים שגיוס הון דרך המשכנתא ההפוכה יכול להיות פתרון מצוין להשקעות קצרות טווח. יש אנשים בני 60+ שהם יזמים בנשמה ומחפשים לגייס הון. משכנתא הפוכה היא פתרון מצוין להלוואות להשקעה קצרות.
אלו האנשים שהכי מתאים להם לקחת משכנתא הפוכה :
אנשים שאין בכוונתם להוריש את הנכס.
מי שחייבים כסף ואף גורם אחר לא נותן להם הלוואה מסיבות כלשהן והם נקלעו למצב שזו האופציה היחידה עבורם.
אנשים שרוצים לסלק חובות ומשכנתאות אחרות (ובעצם לדחות את התשלומים שלהם למועד עתידי).
מי שרוצה לעזור לילדים ולמשפחה (למשל בקניית דירה).
כאלו שרוצים לשפר/לשמר/לטפל באיכות החיים שלהם.
מי שרוצה להקל על ההוצאות החודשיות (הכנסה נוספת).
כמו כל דבר בחיים, לפני קבלת החלטה של האם כדאי או האם משתלם צריכים לשים את הדברים על השולחן ולבדוק את העלות אל מול התועלת.
מחזור משכנתא הפוכה
מיחזור משכנתא הינו תהליך שלוקחים משכנתא חדשה במקום הקיימת בניגוד למיחזור משכנתא רגילה/ישירה במיחזור משכנתא הפוכה לא ניתן לשנות את סוג המסלול. ומקובל בדרך כלל במסלול אחד של ריבית קבועה צמודה (ק"צ)
למרות זאת, במקרים מסויימים כדאי לעשות מיחזור משכנתא הפוכה
אם הגוף המלווה או חברות מימון אחרות נותנות כרגע ריביות נמוכות יותר, כדאי לפנות לגוף המלווה ולבדוק איזה ריבית אתם יכולים להשיג עכשיו
מקרה נוסף: כשמוכרים את הנכס ורוצים להעביר את המשכנתא ההפוכה לנכס החדש
מקרה שלישי הוא: אם תרצו להגדיל את סכום ההלוואה
מה שחשוב במיחזור הוא לבדוק הייטב האם המיחזור כדאי לאחר שינוי הריבית
אנשי המקצוע הדרושים למחזור: יועץ משכנתאות פרטי, שמאי ועו"ד
פירעון משכנתא הפוכה
כל הלוואה מיועדת לפירעון ובפרט משכנתא הפוכה
הסכום שיש לפרוע כולל: קרן המשכנתא + ריביות + עלות פתיחת תיק משכנתא + דמי ניהול חודשיים (כל הסכומים צמודים למדד)
ישנם מצבים בהם אתם יכולים לפרוע אם תרצו ויש גם מצבים בהם הגוף המלווה מחייב אתכם לפרוע את המשכנתא.
במצב בו הלווים (בני הזוג) הלכו לעולמם.
במצב זה הגוף המלווה דורש מהיורשים לפרוע את ההלוואה עד שנה מאז שהלווה האחרון נפטר . הם לא חייבים למכור את הדירה בעקבות פטירת הלווה. ישנם מקרים בהם יש לדירה עצמה ערך מיוחד עבור היורשים, שהוא הרבה מעבר לערכה הכספי ובמידה ויוכלו להחזיר את ההלוואה ללא מכירתה, הם יוכלו לרשת אותה.
אם אין בידי היורשים את הכסף או אם אין יורשים, הגוף המלווה ימכור את הבית במחיר של ערך הנכס למימוש מהיר ששמאי המקרקעין יקבע באותה התקופה אם נשאר כסף מעבר לסכום שהגוף המלווה אמור לקבל, היורשים יקבלו את ההפרש
אציין, כי בזמן "שנת ההחלטה" שניתנת ליורשים, המשכנתא נמשכת ולכן צוברת עלויות נוספת של ריביות
מכירת הנכס
במידה הלווים (או השאירים לאחר פטירת הלווים) מוכרים את הדירה אז הגוף המלווה מחייב את הלווים/שאירים לקבל את כספו אלא אם כן אתם רוצים להמשיך את המשכנתא ההפוכה על הנכס חדש שתקנו (שזה דורש כמה פעולות ואישור כמובן)
פירעון מוקדם אתם יכולים לפרוע את ההלוואה מתי שתרצו ע"י ביצוע פירעון מוקדם חלקי/מלא של ההלוואה. וזה בלי לשלם עמלת פירעון מוקדם
התנאי היחידי לפירעון הוא שנשאר סכום מינימלי של 50,000 שח
חשוב לזכור: שאם הסכום שיש להחזיר במועד הפירעון גדול מערך הדירה במועד הפירעון, אז הילדים/השאירים לעולם לא יצטרכו לשלם את ההפרש, אלא הגוף המלווה יוריד את הסכום לערך הדירה במועד הפירעון. - הלוואה שעומדת בדרישה הנ"ל נקראת "הלוואה ללא זכות החזרה".
מדוע צריך ייעוץ והכוונה בקבלת משכנתא הפוכה?
על פניו, נראה כי הנושא די ברור: אך יחד עם זאת צריך לבצע השוואת מסלולים, תנאים ריביות ועלויות נלוות ולהתאים אישית את ההלוואה בהתאם לצרכים הייחודיים של כל אחד.
יועץ משכנתאות פרטי למשכנתא הפוכה, יעזור לכם לוודא את כדאיות לקיחת ההלוואה הזו, יחפש לכם את האלטרנטיבות המשתלמות ביותר בהתאם למצבכם האישי והכלכלי. כמו כן, תשלום עבור יועץ משכנתא פרטי, -בניגוד לתשלום לגוף המלווה -יבטיח כי הוא יהיה אובייקטיבי לחלוטין, ישמור על האינטרסים שלכם ויפעל על מנת להשיג את התנאים הטובים, המתאימים והמשתלמים לכם ביותר.