top of page
1
2
3
4

> מחזור משכנתא

מחזור משכנתא

> מה זה מחזור משכנתא ולמי זה כדאי?

תוכן עניינים 

כל אדם שנטל משכנתא, רשאי להחליף משכנתא קיימת במשכנתא חדשה .

בפועל מדובר בהחזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת מכספי משכנתא חדשה שתילקח.

כאשר  אפשר לבחור האם למחזר ולקחת את המשכנתא החדשה מאותו הבנק ממנו לקחתם את המשכנתא הקיימת או מבנק אחר.

חשוב לדעת כי מיחזור משכנתא עשוי להיות כרוך בתשלום עמלות גבוהות לבנק, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה, לפני ביצוע המיחזור.

מיחזור משכנתא הוא למעשה  שילוב של שתי פעולות נפרדות: נטילת משכנתא חדשה והחזר המשכנתא הקיימת בתשלום אחד - מכספי המשכנתא החדשה.

שינויי הריבית  במשק הישראלי בשנים האחרונות, יצרו מצב שבו כדאי מאוד לכולנו לבחון את תנאי המשכנתא שלקחנו ולראות האם משתלם לנו עכשיו למחזר אותה וזאת במטרה לקבל תנאי ריבית טובים יותר, שייחסכו לנו הרבה מאוד כסף. או כדי להקטין את ההחזר החודשי ולהימנע מעומס החזרים שוטף.

למרות זאת, לבנקים בדרך כלל אין אינטרס לקדם עבור לקוחות מיחזור משכנתא, כי מדובר עבורם בתהליך מסורבל שדורש משאבים של כח אדם ועולה כסף, - וברוב המקרים לא רק שלא מניב להם הכנסה, אלא מפחית מהרווחיות של תיק ההלוואות הקיים.

אז איך בכל זאת ניתן ללחוץ על הבנק לקדם עבורנו את מחזור המשכנתא?  ואיך בודקים האם משתלם לנו למחזר? 

כדי לענות על שאלות אלו ואחרות, הכנתי עבורכם הסבר קצר ופשוט, שיחסוך לכם הרבה כסף:

אני מאמין שכאשר לקחתם את המשכנתא ודאי בדקתם שזו העסקה המתאימה ביותר עבורכם. - אך האם היא תישאר כזו לאורך כל תקופת ההחזר? והאם היא עדיין מתאימה לכם היום?

מידי פעם חלים בחיינו, ובסביבה בה אנו חיים, שינויים המשפיעים על המצב הפיננסי שלנו ומצריכים הערכות פיננסית מחודשת (למשל שינוי במצב המשפחתי, עליית המדד, עדכון ריבית הפריים, ועוד...)

האפשרות להתאים את המשכנתא למציאות המשתנה נקראת  "מחזור משכנתא".

 

מחזור משכנתא הוא תהליך כלכלי שמטרתו לשדרג או להחליף  את המשכנתא הקיימת אותה נטלתם בעבר וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים  למצבכם הכלכלי הנוכחי ולתנאי השוק היום. 

בתהליך המחזור ניתן לפרוע את המשכנתא הקיימת כולה או חלקה על ידי לקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים ומשופרים, כמו למשל הפחתה בהחזר החודשי ,שיפור בריביות ,בתנאי ההלוואה, בתקופה ועוד...

למעשה, התהליך כולל סגירת משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, שתנאיה יהיו טובים יותר ומתאימים למצבכם היום.

כדי להימנע מטעויות יקרות וכדי לוודא שהתנאים במשכנתא החדשה אכן משופרים וטובים יותר עבורכם , מומלץ לבצע בדיקה מקצועית על ידי יועץ משכנתאות - שיבחן קודם כל את המשכנתא הקיימת ואת הצרכים שלכם כרגע , ימליץ האם כדאי למחזר -  וגם יתאים עבורכם את המסלול או שילוב המסלולים החדש הטוב ביותר עבורכם.

> מי זכאי למחזר משכנתא?

כל בעל משכנתא בנקאית  מהבנק.

כל בעל משכנתא מסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון.

מיחזור משכנתא יתאפשר רק אם יתקיימו 2 התנאים הבאים:

הסכום שנותר לתשלום במשכנתא הקיימת הוא לפחות 10% מסכום המשכנתא המקורי.

בעל המשכנתא עומד בדרישות ובתנאי הבנק לקבלת משכנתא חדשה.

חשוב לדעת:  אין מגבלה על מספר הפעמים בהן ניתן לבצע מיחזור משכנתא (כפוף לתנאי ההלוואה ולתשלום עמלות).

מתי כדאי למחזר את המשכנתא?

אם קשה לכם לעמוד בהחזר המשכנתא בעקבות ירידה בהכנסות או עליה בהוצאות  - מיחזור משכנתא עשוי לאפשר פריסת התשלומים לשנים נוספות והקטנת ההחזר החודשי.

הריבית במשק ירדה ותנאי השוק השתנו (לעומת התנאים במועד נטילת המשכנתא) - מיחזור המשכנתא עשוי להביא לתנאי החזר נוחים יותר והפחתה בעלויות.

הריבית במשק עלתה , האינפלציה (עליית מחירים) במשק גבוהה וסכום ההחזר החודשי עבור המשכנתא עלה - מיחזור המשכנתא עשוי לאפשר פריסת תשלומים נוספת ואפשרות לשנות את מסלולי ההלוואה במשכנתא (כולם או חלקם).

יש לכם סכום כסף שיכול לאפשר להחזיר בבת אחת את מלוא יתרת המשכנתא או חלק מסוים ממנה – או עלייה משמעותית בשכר, - מיחזור משכנתא עשוי לאפשר קיצור תקופת המשכנתא באמצעות הגדלת סכום ההחזר החודשי והפחתה בתשלום הריבית.

כמו כן, פעולת מיחזור המשכנתא, מומלצת לכל משפחה המחזיקה במשכנתא ארוכת שנים בתשלומי החזר חודשיים נמוכים יחסית, ומעוניינות לקצר את תקופת ההחזר באמצעות הגדלת ההחזר החודשי.

אם משהו ממה שקראתם כאן קשור אליכם , השאירו כאן פרטים ואחזור אליכם לבדיקת כדאיות למיחזור המשכנתא. הבדיקה ללא עלות וללא התחייבות!

בנוסף, גם אם לא מצאתם משהו שקשור אליכם, ההמלצה המקובלת היא: 

שאם לא בדקתם בשנה האחרונה את האפשרות למיחזור  אז כדאי לבדוק.

- מדובר כאן  באפשרויות לחיסכון עצום -  וחבל מאוד לפספס.

אז השאירו פרטים ואחזור אליכם , ללא עלות וללא התחיבות.

 

זיכרו!

במסגרת המיחזור ניתן לשנות את ההלוואה הקיימת ע"י העדכונים הבאים:

1. עדכון ההחזר החודשי  – תוכלו לבחור להקטין או להגדיל את סכום התשלום החודשי.

2. עדכון מסלולי ההלוואה – תוכלו לבצע שינוי בתמהיל המשכנתא והתאמתו למצב החדש. למשל, אם המסלול הדומיננטי במשכנתא שלכם הוא זה של ריבית משתנה, ניתן לצמצם אותו ועל חשבונו להגדיל המסלול בריבית הקבועה – זאת כדי להיות מושפעים פחות מעליית הריבית במשק. 

3. עדכון תקופת המשכנתא – באפשרותכם לקצר את תקופת הלוואת המשכנתא או להאריך ולפרוס אותה ליותר תשלומים.

איך אדע אם כדאי לי למחזר את המשכנתא?

ישנם מספר שלבים פשוטים לבחינת כדאיות מחזור משכנתא:

שלב ראשון: בדיקת ההיתכנות. הוציאו את דו"ח יתרות הסילוק של המשכנתא שלכם, שזמין להורדה באזור המשכנתא באתר של הבנק שלכם או דרך פנייה למוקדי המשכנתאות.

שלב שני: בחנו את הדו"ח. בין היתר תוכלו לראות בדו"ח: מהו המסלול בו אתם נמצאים, היקף התשלומים חודשיים, תשלומי ריבית חודשיים, תשלומי פירעון מוקדם ועוד.

שלב שלישי: בשלב זה יש לכם אפשרות להיוועץ עם בנקאי או עם יועץ משכנתאות מוסמך, שיערוך עבורכם בדיקה חישובית.

הבעיה עם ייעוץ בנקאי היא שלרוב חוות הדעת שלו לא תהיה האובייקטיבית ביותר וקשה יהיה לסמוך עלייה. שכן במקרים רבים הבנקאי ימליץ לכם לא למחזר את המשכנתא, כי זה מנוגד לאינטרס הבנק.    

לכן מומלץ ליישם את תהליכי מחזור המשכנתא באמצעות יועץ משכנתאות פרטי מנוסה ומיומן.

היועץ יבחן את תמהיל המשכנתא הקיימת שלכם, ויסביר לכם  את אפשרויות המחזור, את המשמעויות השונות ואת ההשפעה של המחזור על המשכנתא שלכם.                                           למשל: הריביות, ההצמדה וההחזר החודשי כדי לבנות משכנתא שתתאים לתנאי השוק המעודכנים ולמאפיינים והצרכים הייחודיים שלכם.

יועצים שאינם נמנים על יועצי המשכנתא של הבנקים השונים, מבטיחים לכם שירותי ייעוץ אובייקטיבים, המאפשרים לכם ליהנות מבחינה מעמיקה של כדאיות התהליך בהתאם ליכולותיכם הכלכליות.

איך מתבצע תהליך מיחזור המשכנתא?

ביצוע מיחזור משכנתא מורכב משני תהליכים שונים, אך מקבילים:

לקיחת משכנתא חדשה - יש לפנות לבנק שמעניק משכנתאות (מהבנק ממנו נלקחה המשכנתא הנוכחית או מבנק אחר), לבקש לקבל משכנתא חדשה וליידע את הבנק על הרצון לעשות זאת כחלק ממיחזור משכנתא.

החזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת - יש לפנות לבנק ממנו נלקחה המשכנתא הקיימת ולבקש להחזיר את מלוא הסכום שנותר לתשלום המשכנתא הנוכחית מכספי המשכנתא החדשה. 

על בעל המשכנתא להחזיר את הסכום שנותר לתשלום המשכנתא הקיימת בתשלום אחד בלבד וייתכן שיידרש לשלם עמלות בגין פעולה זו. 

חשוב לדעת שבעלי תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון המקבלים סיוע במשכנתא ומעוניינים לבצע מיחזור משכנתא פטורים מעמלות הפירעון המוקדם בגין החזר מלוא סכום המשכנתא הקיימת.

אך עשויים להיות מחויבים בעמלות  הכרוכות בלקיחת המשכנתא החדשה וכן בעמלות פירעון מוקדם  אם יבקשו לבצע פירעון מוקדם למשכנתא החדשה בעתיד.

בנוסף, במקרה של אי-עמידה בתשלומי המשכנתא החדשה, יהיה עליהם להסדיר את החוב ישירות מול הבנק ולא יוכלו לפנות לוועדת החריגים, המיועדת לבעלי משכנתאות מטעם משרד הבינוי והשיכון.

מה ההוצאות בתהליך מיחזור המשכנתא?

במחזור המשכנתא פורעים בפירעון מוקדם את ההלוואה הקיימת ולכן במסגרת בחינת כדאיות המחזור עליכם לקחת בחשבון גם את תשלום עמלות הפירעון המוקדם שתדרשו לשלם בהתאם לחוק.

הכדאיות אם לפרוע או לא לפרוע את המשכנתא בפירעון מוקדם (מלא או חלקי), שונה מלקוח ללקוח ומעת לעת, בהתאם למועד הפירעון, סוג ההלוואה וכו'.
עמלות הפירעון המוקדם כוללות גם עמלת הפרשי היוון (הפסד כלכלי), הנגבית במקרה בו במועד הפירעון המוקדם, שיעור הריבית הממוצעת נמוך משעור הריבית החלה על ההלוואה במועד הפירעון. כיום הריבית הממוצעת מפורסמת בד"כ בכל 10 לחודש, ושינויה משפיע על גובה העמלה. חישוב העמלה מבוצע לפי כללי ההיוון ונוסחה שנקבעה ע"י המפקח על הבנקים ופורסמה בצו הבנקאות.

 

מחזור משכנתא ניתן לבצע בכל בנק. כלומר, גם אם קיבלתם משכנתא מבנק מסויים, תוכלו למחזר אותה בבנק אחר. יש לקחת בחשבון שפעולה זו כרוכה בפתיחת תיק באותו הבנק, וביצוע פעולות נוספות שכרוכות בתשלום, ויש לשקלל את העלויות הנלוות בעת בדיקת הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה. מחזור משכנתאות כרוך לרוב בתשלום קנסות לבנק ממנו נטלתם את המשכנתא המקורית הנקראים 'עמלת פירעון מוקדם', חשוב לקבל מהבנק מספרים מדויקים כדי לחשב את כדאיות המחזור. ישנם כמה סוגי עמלות וקנסות הנחשבים לעמלת פירעון מוקדם:

עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה זו הבנק גובה אותה אם לא הודעתם לו מראש על רצונכם לפרוע את המשכנתא המקורית ולבצע מחזור שלה. - כדי להמנע מתשלום מיותר זה, עליכם להודיע לבנק לפחות עשרה ימים מראש על כוונתכם לפרוע את המשכנתא.

עמלה תפעולית במחזור משכנתא – עמלה זו היא זניחה וגובהה מספר עשרות שקלים. היא קבועה ולא ניתן לבטל אותה ומשמשת את הבנק לפעולת ביצוע המחזור בפועל.

עמלת היוון בגין הפרשי ריבית – חישוב עמלה זו מחושבת לפי הפער בין הריבית שעל פיה נלקחה ההלוואה, לבין הריבית הממוצעת במשק לפי הגדרות בנק ישראל בזמן הפירעון. עמלה זו היא המשמעותית ביותר אותה תשלמו בעת מחזור משכנתא.

עמלת מדד ממוצע – את העמלה הזו משלם רק מי שלקח את המשכנתא המקורית במסלול צמוד מדד. מטרתה לפצות את הבנק עקב עליית המדד וגובהה הוא חצי משיעור המדד הממוצע שנמדד בשנים עשר המדדים האחרונים שקדמו למועד בו מתבצע פירעון מוקדם של המשכנתא. העמלה נועדה לכסות הפסדים של הבנק בתאריכים שבין האחד לחמישה עשר בחודש, כך שאם הפירעון המוקדם משולם לאחר הששה עשר בחודש, היא לא תשולם כלל.

עמלת הפרשי שער – עמלה זו משולמת במקרים בהם המשכנתא המקורית שלקחתם, הייתה במסלול צמוד מטבע זר. גובה עמלה זו מחושב לפי ההפרש בין שער המטבע הזר ביום פירעון המשכנתא לבין שער המטבע יומיים לאחר מכן. ניתן להימנע מתשלום עמלה זו, אם תודיעו לבנק לפחות יומיים לפני מועד הפירעון.

הוצאות נוספות בהליך מיחזור משכנתא

בנוסף לעמלות אותן יהיה עליכם לשלם, לפחות בחלק מהמקרים, יהיה עליכם לקחת בחשבון הוצאות נוספות, ביניהן:

אגרת ביטול משכנתא קיימת.

הוצאות בגין הערכת שמאי מקרקעין (כפי שעשיתם בעת נטילת המשכנתא המקורית).

תשלום נסח טאבו למחזור משכנתא.

רישום הערת אזהרה בטאבו.

עמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה.

בנוסף, מומלץ לברר מול סוכנות ביטוח האם למיחזור המשכנתא יש השלכות על ביטוח המשכנתא.

 

המסמכים הדרושים:

במסגרת הבקשה למחזור משכנתא עליכם להציג בפני נציגי הבנק את המסמכים הבאים:

א. תלושי שכר של בעלי המשכנתא.

ב. תדפיסי חשבון עו"ש.

ג. נסח טאבו של הדירה אותה רכשתם באמצעות הלוואת המשכנתא.

ד. לוח סילוקין הכולל בתוכו את יתרת חוב המשכנתא.

ה. צילום תעודת זהות של בעלי המשכנתא והערבים במידה וקיימים כאלו.

 

כמו שכבר הספקת להבין מדובר בתהליך שיכול לעזור ולחסוך הרבה מאוד כסף, עם זאת מדובר על תהליך מורכב שדורש ידע רב כדי לבדוק ולבצע אותו על מנת להגיע לתוצאה מוצלחת עבורך.


לכן , ההצעה שלי עבורך היא:

בדיקת כדאיות למיחזור המשכנתא ללא עלות וללא התחייבות !

אני מתחייב לתת לכם את הייעוץ האובייקטיבי, המקצועי, האישי והאנושי ביותר.

במסגרת התהליך :

אבחן את תנאי המשכנתא הקיימת מול שינוי תמהיל המשכנתא והשינויים שחלו בשוק הפיננסי מאז שנלקחה, ואתמקח מול הבנק על מנת להוזיל עלויות.

אחסוך אם אפשר ,את הצורך בהערכת שמאי חדשה או רישום בטחונות חדש.

אתאים את גובה ההחזר החודשי לצרכים וליכולות הפיננסיות העכשוויות שלכם.

בנוסף, לעיתים, בבנקים למשכנתאות קיימים מסלולי משכנתא רבים שלא היו קיימים במועד נטילת המשכנתא המקורית, ולכן ברוב הפעמים אוכל לחסוך כספים משמעותיים עבורכם, באמצעות שינוי תמהיל המשכנתא. 

השרות שלי כולל:

תכנון הלוואת משכנתא מותאמת אישית.

שירות לטיפול במסמכי משכנתא.

אפשרות להקטנת תשלומי המשכנתא.

מעקב אחר בקשת הלוואת המשכנתא. 

ובונוס אחרון: 

אבדוק גם את האפשרות לאיחוד של הלוואות קיימות אשר נטלתם לתקופות קצרות בחשבון העו"ש או דרך חברות האשראי השונות, במטרה להקטין את החזרי ההלוואות למשק הבית על ידי איחוד להלוואת משכנתא אחת.

5
6
7
bottom of page